Al resolver, en la Sentencia núm. 1.405/2025, de 13 de octubre, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (STS 4549/2025- ECLI:ES:TS:2025:4549) un pleito por doble inmatriculación parcial.
Se enfrentaban el adquirente por compra de una finca inscrita por primera vez en 1982 con el titular registral de una finca inscrita desde 1890 que se había ido transmitiendo por herencia o donación de generación en generación.
Se discutía la propiedad de una porción de terreno que aparecía inscrita en ambos folios registrales.
La sentencia rechaza que este caso pueda resolverse aplicando el criterio de preferir al adquirente que cumpliera los requisitos previstos en el art. 34 de la Ley Hipotecaria para ser mantenido en su adquisición, lo que favorecía al demandante.
Previo concienzudo examen y exposición de la doctrina jurisprudencial reciente sobre la materia, se confirman las sentencias de instancia porque: “no nos encontramos ante un conflicto sobre la titularidad de las fincas, es decir, sobre los derechos de las partes que derivan del título inscrito y que son protegidos por el Registro de la Propiedad, sino que la controversia se centra en meros datos de hecho, no amparados, en la fecha en que se practicaron las inscripciones respectivas, por la fe pública registral.
Por ello, aplicando la doctrina sobre la neutralización de los principios registrales y, por tanto, los preceptos de la legislación civil y procesal, se rechaza la demanda al no haber podido demostrar el actor que el trozo de terreno reclamado sea de su propiedad, lo que es requisito esencial para que prospere la acción reivindicatoria.
Sentencias como ésta, que marcan un antes y un después en el tratamiento jurisprudencial de la extensión de la protección registral y anticipan un escenario el que será impensable negar, en cualquier ámbito, que la protección registral se extienda a datos como la ubicación, cabida o características esenciales de las fincas inscritas
Tiene especial interés la consideración que contiene la sentencia sobre la transcendencia de la reforma hipotecaria de 2015, que, por razones temporales no se aplica al caso. Reproduce al efecto las siguientes consideraciones de la sentencia 1479/2024, de 11 de noviembre de la misma sala:
“Las reformas legales de los últimos años se han venido dirigiendo a solucionar los problemas de la falta de concordancia entre los datos de hecho y el Registro de la Propiedad, situación que deriva fundamentalmente de la identificación de las fincas… La más importante viene de la mano de la Ley 13/2015, de 24 de junio”.
“Esta reforma produce un cambio en la situación anterior, en la que la presunción de exactitud no alcanzaba a la consistencia física de la finca”.
“La Ley 13/2015, de 24 de junio, de esta forma, extiende la presunción de exactitud del art. 38 LH a las fincas registrales coordinadas con las fincas catastrales, cuya constancia física, extensión y linderos se aprecia en la representación gráfica que resulta de los datos físicos y jurídicos que toma en consideración el Catastro. Ello es consecuencia de los mecanismos que establece la misma ley para que la representación gráfica de las fincas procedente del Catastro se coordine con los datos que resulten del Registro de la Propiedad (art. 199 LH). Y, en particular, se introduce en el art. 201 un procedimiento para rectificar la superficie de una finca (el tradicionalmente llamado «exceso de cabida») si la descripción que de la finca contiene el Registro es inexacta, con descripción actual, procedimiento que se resuelve como el expediente de dominio para la inmatriculación (art. 203 LH)… La presunción de exactitud del art. 38 LH que se extiende ahora a los datos de hecho en las circunstancias expuestas es, con todo, una presunción que invierte la carga de la prueba, pero que cede ante otros medios de prueba”.
Sentencias como ésta, que marcan un antes y un después en el tratamiento jurisprudencial de la extensión de la protección registral y anticipan un escenario el que será impensable negar, en cualquier ámbito, que la protección registral se extienda a datos como la ubicación, cabida o características esenciales de las fincas inscritas.
Creo que, cuando se estudie desde una perspectiva más alejada en el tiempo el primer cuarto del siglo XXI en España, deberá reconocerse el gran esfuerzo, humano y material, que los registradores estamos haciendo en aras de favorecer la seguridad jurídica y el desarrollo económico mediante la plena conversión en electrónicos de los Registros de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles y extendiendo la presunción de exactitud, en el caso de los Registros de la Propiedad, a los datos físicos de las fincas.
Álvaro José Martín Martín
