Días atrás tuvo lugar la entrega del premio Gumersindo de Azcarate, concedido en esta ocasión al Tribunal Constitucional, por su labor esencial en la defensa de los derechos fundamentales recogidos en la Constitución Española a lo largo de sus cuarenta años de vigencia. En este acontecimiento tuvimos la oportunidad de contar con la presencia de las más altas autoridades en el ámbito de la justicia y también de homenajear una vez más a Don Gumersindo de Azcárate, insigne jurista, a quien debemos la ley de la usura, más conocida como ley Azcárate, que pese al tiempo transcurrido desde su promulgación en 1908 sigue en vigor y de plena actualidad.
Precisamente, en ese afán de proteger a los consumidores en las operaciones de préstamo, que en el caso de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda, suelen ser la operación económica más importante en la vida de la mayoría de los españoles, el pasado 16 de marzo se publicaba en el Boletín Oficial del Estado la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario.
La ley, que en origen tenía por objeto trasponer la directiva 2014/17, de 4 de febrero, ha ido más allá, intentando dotar de más trasparencia al mercado hipotecario, lo que debe redundar en beneficio de todas las partes implicadas en estas operaciones. La norma ha sido el resultado de una larguísima tramitación parlamentaria, durante más de dos años se ha extendido el procedimiento legislativo para culminar finalmente en este texto y cuya entrada en vigor ha tenido lugar el pasado 17 de junio.
Muy posiblemente como consecuencia de las constantes modificaciones a lo largo de su tramitación, esta ley presenta diversos artículos cuya redacción final ha resultado de distintas perspectivas políticas, lo que sin duda ha permitido una construcción plural de la norma, pero da, como es evidente, gran importancia a la labor de estudio de la ley por los juristas, para llegar a una interpretación uniforme y coherente del texto, y en este punto el trabajo de los registradores será esencial, pues como todos sabemos, la hipoteca, como derecho real de garantía, no nace a la vida jurídica hasta el momento de su inscripción en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva que los registradores al calificar el documento que recoge el préstamo hipotecario deberán proceder de manera especialmente diligente, para asegurar que sólo aquellos préstamos o créditos que se ajusten a lo dispuesto en la ley puedan estar garantizados con hipoteca.
Sin embargo en esta ley, la actuación registral es incluso previa a la primera actuación de las entidades de crédito, pues impone antes de iniciar la comercialización del préstamo, la obligación de depositar en el Registro de Bienes Muebles, en el cual se halla enclavada la sección de condiciones generales de la contratación, el formulario o modelo que recogerá finalmente el préstamo pactado. Esta novedad legislativa da una gran importancia a este Registro, de acceso gratuito, y en el cual el registrador de la propiedad deberá comprobar que el modelo de préstamo hipotecario que le ha sido presentado ha sido objeto de inscripción.
La norma también establece una serie de requisitos previos al otorgamiento de la escritura pública de préstamos hipotecarios, los cuales también serán objeto de comprobación en sede registral, ya que en dicho documento deberá quedar plasmada esa actuación previa que busca garantizar el principio de trasparencia material del préstamo, de modo que si no se hubiera practicado dicha reseña el registrador suspendería la inscripción de la hipoteca.
Pero la norma no se queda ahí, ha modificado también el artículo 12 de la ley hipotecaria para señalar que “Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por la hipoteca, cualquiera que sea la entidad acreedora, en caso de calificación registral favorable de las mismas y de las demás cláusulas de trascendencia real, se harán constar en el asiento en los términos que resulten de la escritura de formalización.” La reforma es escueta pero de gran importancia, por un lado establece el mismo régimen jurídico cualquiera que sea el acreedor, eliminando la referencia a las entidades de la ley 2/1981, de 25 de marzo, y además aclara las dudas que surgieron con relación a este precepto en el sentido de exigir una calificación favorable tanto de las cláusulas financieras como de aquellas con trascendencia real, rechazando la interpretación que algunos defendían, según la cual el registrador no debía examinar la legalidad de ciertas cláusulas financieras, lo que había supuesto un perjuicio evidente para los consumidores.
A lo largo de este número, y probablemente en los sucesivos, iremos desgranando otras cuestiones que resultan de la ley como la regulación de los préstamos multidivisa, las cláusulas suelo, los intereses de demora, los productos vinculados…
