La regulación de la propiedad inmobiliaria liberal se reconoció desde los primeros textos constitucionales post-independentistas, así en la primera constitución de América Hispana del Estado Libre e Independiente del Socorro de 1810, como en las constituciones de los Estados Confederados y en la primera Constitución de la República de Colombia de 1821. De hecho, desde el Código Civil de 1873 se estableció la formalidad de la inscripción de los títulos traslaticios del dominio en un Registro.
Las normas sobre la propiedad inmueble desde el siglo XIX tuvieron un alcance parcial sobre el mercado inmobiliario, toda vez que una parte reducida de la población fue su destinataria, esto es, la población masculina, educada y ubicada en las ciudades, más no la población rural campesina, indígenas, afrodescendiente y menos aún las mujeres. De alguna manera, las regulaciones de la propiedad también fueron utilizadas para apropiarse ilegítimamente de las tierras del Estado, de los grupos indígenas y de los campesinos, a quienes por su analfabetismo no les era posible conocerlas. De hecho, Colombia se ha caracterizado por una presencia estatal no homogénea en su territorio, con zonas de colonización de precaria presencia estatal.
A lo anterior se suma un conflicto armado interno de 67 años que se desarrolló principalmente en las zonas rurales, contribuyendo así a una limitada exactitud registral de la propiedad rural.
El conflicto armado interno en Colombia reporta cerca de 7 millones de víctimas desde 1985 según la Unidad de Reparación a las Víctimas. Así mismo, se registran 106.644 fincas reclamadas como abandonadas y/o despojadas según la Unidad de Restitución de Tierras (URT), cifras que requerían una robusta respuesta del Estado.
Colombia intentó proteger a los propietarios, poseedores y ocupantes de los efectos adversos del conflicto. Así, la Ley 201 de 1959 reconoció el quiebre de la igualdad y libertad contractual en las declaratorias de Estado de Sitio por conmoción interior y la Ley 387 de 1997 estableció un mecanismo para prohibir las transacciones registrales de las fincas abandonadas. Sin embargo, estas medidas no respondían a la magnitud del despojo y solo se limitaban a la protección de predios, no a su recuperación.
El esfuerzo transicional en Colombia es enorme y reconstruir la propiedad inmobiliaria rural para restituirla a las víctimas del conflicto armado es una expresión de la necesaria presencia estatal en todo el territorio en clave de reconciliación y paz
En el año 2011 se expide la Ley 1448 y crea un mecanismo para restituir las tierras abandonadas o despojadas desde 1991. Esta normatividad sigue tres presupuestos: Primero la justicia transicional, entendida como una normatividad e institucionalidad especial de tipo temporal dirigida a atender masivamente la reparación integral de las víctimas. Segundo, el derecho internacional de los derechos humanos, especialmente los derechos de las víctimas a la verdad, la justicia y la reparación integral, así como a la protección del derecho de propiedad desde una interpretación más favorable que incluye las relaciones de posesión y ocupación de baldíos susceptibles de adjudicación.
La restitución de tierras se diseñó como un tipo de reparación judicial especial a partir de un procedimiento mixto. Es mixto por cuanto una primera etapa está a cargo de la URT, entidad gubernamental responsable de la investigación, documentación e identificación de las víctimas y de los inmuebles reclamados, con la facultad de desestimar reclamaciones. A la fecha la URT ha desestimado 42.157 reclamaciones y ha estimado que 23.632 continúan a la etapa judicial. Es una reparación judicial especial en la medida que el reconocimiento último de la calidad de víctima de abandono o despojo forzado, así como la definición de la titularidad sobre el derecho de propiedad y su vocación restitutiva, es competencia de un juez especializado. A la fecha los jueces han decidido 8.566 casos en los cuales ha ordenado la restitución de 6.845 fincas, lo que corresponde a 328.254 hectáreas restituidas.
Así mismo, la restitución de tierras sigue varios criterios de justicia, el correctivo, el transformador y el distributivo. El correctivo parte del concepto de restitutio in integrum y busca retornar las cosas al estado previo a la victimización, de conformidad con los Principios sobre la Restitución de las Viviendas y el Patrimonio de los Refugiados y las Personas Desplazadas (Principios Pinheiro) del Consejo Económico y Social de las Naciones Unidas, por lo cual prevalece la devolución del predio a la víctima incluso sobre la fe pública registral del tercero hipotecario, aunque el tercero se protege con el reconocimiento de una compensación monetaria del valor del predio de acuerdo al régimen de la buena fe del Código Civil.
Desde la justicia transformadora, la restitución no se limita a recuperar la condición previa al daño, pues ésta puede ser de exclusión, marginalidad y pobreza extrema, por lo tanto, la restitución incluye el saneamiento de la propiedad para los poseedores y ocupantes de baldíos, lo cual pasa por la georreferenciación de la finca y su consecuente actualización catastral y registral, así mismo, el título de propiedad restituido incluirá al cónyuge o compañero permanente al momento de la pérdida ilegítima de la finca.
A partir de la justicia distributiva, a la recuperación de la finca se suman medidas que se articulan al esfuerzo de reparación integral para lograr la estabilización y reintegración económica de las víctimas, tales como: acceso a vivienda digna, proyectos productivos, programas de formación, servicios de salud, entre otros, y también incluye medidas colectivas de acceso a servicios e infraestructura estatal como vías, acueducto y electrificación, entre otros. Bajo el criterio distributivo se encuentran medidas en favor de los ocupantes secundarios, categoría de los Principios Pinherio, según la cual, las personas que adquirieron las fincas sin aprovecharse del conflicto armado y que deben desalojar el inmueble, pero que están en condiciones de vulnerabilidad, el juez reconocerá medidas de titulación de predios y vivienda digna, entre otras.
Por último, es posible citar la justicia de la acción sin daño, por medio de la cual los jueces han preferido excepcionalmente compensar a la víctima con otro predio en condiciones medioambientes y productivas semejantes, permitiendo que el actual detentador del inmueble permanezca en éste. Con este criterio se evitan nuevas afectaciones, convirtiéndose en una opción decisional más oportuna en casos donde el actual poseedor del predio ha consolidado una relación de buena fe y donde resulta más favorable a la víctima sin voluntad de retorna y con un proyecto de vida en otras zonas.
Así entonces, el esfuerzo transicional en Colombia es enorme y reconstruir la propiedad inmobiliaria rural para restituirla a las víctimas del conflicto armado es una expresión de la necesaria presencia estatal en todo el territorio en clave de reconciliación y paz. Sin duda, esta experiencia es un referente para evaluar en el tiempo como la restitución habrá servido para llevar la justicia y la seguridad jurídica al campo.
Edward Francisco Álvarez
