Un adecuado marco normativo que proporcione seguridad jurídica, así como una solución ágil y económica de los desacuerdos que puedan surgir entre las partes son fundamentales para incentivar el alquiler de la vivienda a precios asequibles. Consciente de ello, la Orden 61/2008, de 4 de marzo, creó el Consejo Arbitral para el alquiler en la Comunidad de Madrid, un proyecto pionero en las administraciones públicas españolas, cuyo ámbito, inicialmente limitado a los contratos de arrendamiento de vivienda de programas públicos, se ha extendido como consecuencia del éxito en su funcionamiento a todos los propietarios e inquilinos que lo soliciten así como a todo tipo de fincas urbanas, incluyendo por tanto los arrendamientos de oficinas y locales de negocio.
El Consejo Arbitral es un órgano colegiado, de carácter técnico y consultivo, adscrito a la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructuras, al que se encomendaron dos fines fundamentales: la articulación de un procedimiento arbitral específico, adecuado a las necesidades derivadas de la relación arrendaticia, y, la implantación de un sistema arbitral mediante la firma de convenios de colaboración con cortes e instituciones arbitrales.
El proceso arbitral, que tiene su fundamento en un pacto de sumisión a arbitraje libremente convenido por las partes, ha sido regulado por el Consejo en sus Normas de Funcionamiento, las cuales, además de respetar los principios de igualdad, audiencia, contradicción e inmediación, se caracterizan por su máxima simplicidad, rapidez y eficacia. Así, el procedimiento se tramita ante un único árbitro, sin que sea preceptiva la intervención de abogado y procurador, lo que reduce sustancialmente el coste para las partes en litigio. El arbitraje es en todo caso, como ha afirmado el Tribunal Constitucional, “un equivalente jurisdiccional”, puesto que el laudo, resolución que concluye el procedimiento y que ha de ser dictado en un plazo de cuatro días desde la celebración de la vista, produce efectos de cosa juzgada, pudiendo solicitarse a los tribunales su ejecución forzosa. Desde la puesta en funcionamiento del Consejo en el año 2009 se han presentado más de 900 demandas y han sido dictados más de 800 laudos, siendo la duración media de los procesos, desde la presentación de la demanda de arbitraje hasta la emisión del laudo, de aproximadamente 40 días hábiles.
Por otra parte, el Consejo ha consolidado el sistema arbitral mediante la firma de sucesivos convenios de colaboración con un total de nueve instituciones en las que se integran los árbitros, siendo desde sus inicios una de ellas el Decanato de Madrid del Colegio de Registradores. Son de agradecer las palabras de Juan Ramón Montero Estévez, presidente del Consejo, quien considera fundamentales para el satisfactorio cumplimiento de los objetivos encomendados “la excelencia de los árbitros propuestos por las instituciones arbitrales, la ejemplaridad de sus actuaciones, el apreciable apoyo y esfuerzo de los miembros del consejo y el buen hacer de sus asesores”.
Señalar finalmente que el Consejo Arbitral para el Alquiler permite que los registradores de la Comunidad de Madrid colaboren en la resolución alternativa de los conflictos a través del arbitraje. Y junto a este procedimiento, existen otros dos que facultan a los registradores para colaborar de forma activa en la solución de controversias, poniendo su formación jurídica a disposición de la sociedad: la mediación, que se desarrolla a través de la asociación Conviventia por quienes disponen de la formación específica exigida por la Ley 5/2012, de 6 de julio, de mediación en asuntos civiles y mercantiles; y la conciliación registral, atribuida a los registradores por la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria como servidores públicos, por su cualificación técnica y el papel relevante que desempeñan en el tráfico jurídico.
Enrique Amérigco
