La didáctica resolución de 4 de octubre de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública aborda la cancelación de hipoteca por instancia privada, la cual puede solicitarse en caso de caducidad convencional o legal. Se trata de una excepción a la regla general del artículo 82 párrafo 1º de la Ley Hipotecaria que exige sentencia firme o consentimiento de la persona a cuyo favor se hubiera hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.
En cuanto a la cancelación por caducidad convencional, la hipoteca, así como los restantes derechos reales, puede ser constituida por un plazo determinado (artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil). En ese caso, únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria, en cuyo caso, la hipoteca se extinguiría al concluir el procedimiento, por consumación de la ejecución o por cualquier otra causa. En estas circunstancias, resulta aplicable la norma del artículo 82 p. 2º LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando la extinción del derecho inscrito resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción.
En cuanto a la cancelación por caducidad convencional, la hipoteca, así como los restantes derechos reales, puede ser constituida por un plazo determinado (artículos 513.2.º, 529, 546.4.º y 1843.3.º del Código Civil). En ese caso, únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando totalmente extinguido el derecho real una vez vencido dicho plazo, salvo que estuviera ya en trámite de ejecución hipotecaria
En defecto de pacto de caducidad convencional, se podrá solicitar la cancelación por caducidad legal, que se basa en el transcurso de los plazos determinados por la Ley, a cuyo supuesto se refieren los artículos 82 párrafo 5º y 210.1. regla 8ª de la Ley Hipotecaria:
a) Conforme al artículo 82 párrafo 5º: «A solicitud del titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada, podrá procederse a la cancelación de condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado a que se refiere el artículo 11 de esta Ley y de hipotecas en garantía de cualquier clase de obligación, para las que no se hubiera pactado un plazo concreto de duración, cuando haya transcurrido el plazo señalado en la legislación civil aplicable para la prescripción de la acciones derivadas de dichas garantías o el más breve que a estos efectos se hubiera estipulado al tiempo de su constitución, contados desde el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro, siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca».
- Legitimación: se limita la legitimación para pedir la cancelación al «titular registral de cualquier derecho sobre la finca afectada».
- Fundamento: se basa en la figura de la prescripción, debiendo acudir al plazo legal de prescripción de las acciones según la legislación civil aplicable. Tales plazos pueden variar de unas legislaciones a otras. A tenor del artículo 1964 del Código Civil: “1. La acción hipotecaria prescribe a los veinte años. 2. Las acciones personales que no tengan plazo especial prescriben a los cinco años desde que pueda exigirse el cumplimiento de la obligación. En las obligaciones continuadas de hacer o no hacer, el plazo comenzará cada vez que se incumplan”.
- Objeto: el artículo 82 p. 5 se aplica exclusivamente a hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado (cfr. RDGRN de 25 de marzo de 2014) (por ejemplo, no es aplicable a la cancelación de condición resolutoria pactada para garantizar el cumplimiento de la contraprestación en la permuta de finca por obra futura: RDGRN de 2 de diciembre de 2015; ni a un derecho de reversión: RDGRN de 26 de abril de 2006).
- Finalmente, este artículo presupone que el plazo de cumplimiento consta en el Registro pues el plazo de prescripción ha de contarse desde “el día en que la prestación cuyo cumplimiento se garantiza debió ser satisfecha en su totalidad según el Registro”, y “siempre que dentro del año siguiente no resulte del mismo que han sido renovadas, interrumpida la prescripción o ejecutada debidamente la hipoteca”. Es decir, para la cancelación de la hipoteca deben haber pasado 21 años desde el día del vencimiento o desde la fecha de la nota marginal de expedición de certificación en caso de ejecución si fuera más largo (pues el plazo se interrumpe por la ejecución, cfr., por todas, RDGRN de 27 de octubre de 2015 o la de 21 de mayo de 2018).
b) Según el artículo 210.1, regla 8ª, párrafo 2º: «Las inscripciones de hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales, cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada, podrán igualmente cancelarse a instancia de cualquier interesado cuando hayan transcurrido veinte años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, en su defecto, cuarenta años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía».
- Esta norma, introducida por la Ley 13/2015, tiene una redacción muy parecida a la anterior pero el enfoque es distinto y menos restrictivo en su aplicación.
- Legitimación para pedir la cancelación: se extiende a «cualquier interesado».
- Fundamento: este artículo fija unos plazos propios, cuyo cómputo es estrictamente registral. Se trata más bien de un régimen de caducidad de los asientos: 20 años desde la fecha del último asiento en que conste la reclamación de la obligación garantizada o, 40 años desde el último asiento relativo a la titularidad de la propia garantía.
- Objeto: el artículo 210.1.8.ª tiene un ámbito de aplicación mayor al referirse a hipotecas, condiciones resolutorias y cualesquiera otras formas de garantía con efectos reales (cfr. RDGRN de 25 de octubre de 2018).
- Finalmente, el artículo 210.1.8.ª presupone precisamente que no consta el plazo de cumplimiento en el Registro, al disponer «cuando no conste en el Registro la fecha en que debió producirse el pago íntegro de la obligación garantizada».
Dulce Calvo
