“España es el primer país de la Unión Europea en aplicar el Reglamento Europeo 2024/1028”
La entrevista con la subsecretaria del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Llanos Castellanos, gira en torno a algunas de las principales cuestiones de vivienda en nuestro país. La vivienda en alquiler, balance en la mitad del horizonte del Real Decreto 1312 de 23 de diciembre de alquileres de corta duración, así como la situación actual del mercado de vivienda incluyendo los entornos rurales.
Con una larga carrera en el ámbito de la Administración Pública, ahora al frente de la subsecretaría del MIVAU, tras la aprobación del Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, ¿cuál es el balance a los nueve meses del inicio de su implementación en nuestro país?
Sin ninguna duda es positivo en términos de simplificación, agilización y control, ya que centraliza el registro de estos alojamientos y crea un número de identificación obligatorio (NRA) que mejora la visibilidad de la oferta legal y ayuda a luchar contra el alquiler turístico ilegal, pero no solo, ya que al hecho de haber recibido un gran volumen de solicitudes de registro, cerca de 350.000, lo que demuestra su eficacia para regular el sector, ha contribuido a sacar del mercado más de 65.000 viviendas que operaban de forma irregular, con el consiguiente perjuicio para vecinos y que esperamos puedan volver al mercado residencial. Además, hemos contribuido de alguna manera a pacificar el sector, como demuestra la colaboración de las grandes plataformas con el Ministerio de cara a depurar anuncios que no debían estar en el mercado.
El Parlamento Europeo ha creado una Comisión Especial sobre la Crisis de la Vivienda en la Unión Europea con el objeto de la elaboración de un informe a finales de año sobre medidas adoptadas en materia de vivienda por los Estados miembros en relación con “la aplicación de la legislación de la Unión sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que debe adoptarse a nivel nacional a más tardar el 20 de mayo de 2026”. ¿Qué impactos destacarías de las medidas adoptadas por España en este sentido?
La Comisión ha reconocido a nuestro país como un referente en estas medidas, considero importante subrayar que España se ha convertido en el primer país de la Unión Europea en aplicar el Reglamento Europeo 2024/1028, cuyo objetivo es garantizar la transparencia y el control en este tipo de alquiler. Por ello considero que nuestras medidas están generando seguridad jurídica, transparencia fiscal, control del mercado y cumplimiento anticipado del marco europeo, lo que coloca a España en posición de liderazgo y le permite afrontar la futura evaluación europea no como un reto pendiente, sino como una experiencia exportable.
La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, ha anunciado que convocará a los jefes de Estado y de Gobierno de la UE a la primera cumbre temática sobre vivienda para abordar la crisis habitacional que afecta a toda Europa. Establece tres medidas prioritarias en vivienda y una de ellas recae sobre los alquileres turísticos y de corta duración en el sentido de endurecer la normativa ya existente. ¿Crees que la aprobación e implementación efectiva en España que se ha producido en esta materia ayudará a mitigar las restricciones futuras? Cuando se aprueben estas medidas, si España ya ha mostrado correcciones en su mercado en este aspecto, ¿piensas que podremos ser más competitivos en el sector?
La Comisión Europea, con la propia presidenta al frente, ya ha señalado que los alquileres turísticos y de corta duración son uno de los factores que presionan el mercado de vivienda en muchas ciudades europeas (Lisboa, Barcelona, Ámsterdam, Berlín, etc.). La UE aprobó en 2024 el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre el intercambio de datos de alquileres de corta duración, que busca un marco armonizado y así contar con un registro único interoperable que clarifique las obligaciones a plataformas como Airbnb, Booking o Vrbo, las cuales debo decir y agradecer su actitud colaboradora con el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana en todo momento, y que persigue contribuir a la transparencia estadística para que las administraciones locales puedan actuar.
Esto significa que, tarde o temprano, los Estados miembros deben endurecer y homogeneizar las reglas, y el debate de la cumbre probablemente fije un rumbo común con mínimos exigibles.
A tal efecto, con el Real Decreto 1312/2024, nuestro país se ha adelantado a otros miembros de la Unión con una normativa que permite contar con un Registro Único nacional, impone la obligación de NRA para anunciarse en plataformas y regula los procedimientos de suspensión y retirada de anuncios ilegales.
Esto coloca a España en una situación de alineación total y avanzada con el espíritu de la normativa europea. Por tanto, si en la cumbre se endurecen requisitos, nuestro país podrá argumentar que ya ha implementado medidas efectivas y, por tanto, no tendrá que hacer un giro brusco de política como sí ocurrirá en otros Estados miembros más rezagados. En definitiva, podemos mitigar las posibles restricciones futuras que provengan de Bruselas, porque ya se están corrigiendo parte de los problemas que la Comisión quiere atacar, dándonos cierta ventaja competitiva.
“Nuestras medidas están generando seguridad jurídica, transparencia fiscal, control del mercado y cumplimiento del marco europeo”
Ya estamos cerca de los 350.000 Números de Registro Único de Alquiler emitidos por los registradores de la propiedad para poder comercializar en plataformas online alquileres de corta duración. La calificación jurídica y el control de legalidad del registrador ha revelado los casos de incumplimiento para la comercialización online. ¿Cuál es el rol de la Ventanilla Única después de la aprobación de la Orden de 19 de junio de transmisión por parte de las plataformas en línea de alquiler de corta duración de sus datos? ¿Cómo valora el Ministerio el papel del Registro de la Propiedad en este nuevo contexto?
De una forma más fría podría definir a la Ventanilla Única como la infraestructura tecnológica de interoperabilidad que hace posible que el Registro Único y la normativa europea funcionen en la práctica, de una forma más cercana debo definirla como la ventana de recepción centralizada de datos de las plataformas que se exigirán en toda la UE, pudiendo distribuir de forma automática esa información hacia las autoridades competentes, garantizando la trazabilidad y cruce de datos y por supuesto evitando duplicidades regulatorias, al poderse coordinar con los registros autonómicos existentes.
A la segunda cuestión el Registro de la Propiedad es un actor clave de la gobernanza digital del turismo, en este sentido, a su prestigio y consenso de filtro jurídico y garante de legalidad se une un rol activo ayudando a que no solo cumpla con la normativa europea, sino que además genere un mercado más ordenado y competitivo.
Una de las mayores preocupaciones de los españoles según el Centro de Investigaciones Sociológicas es la vivienda en nuestro país, ¿cuál es su visión sobre este tema y su opinión sobre la situación del mercado de vivienda?
Como bien se recoge en el CIS, es un asunto central para la sociedad y multidisciplinar por sus causas y por sus consecuencias en la vida de los ciudadanos; nuevas realidades demográficas, aumento de la demanda, normativa atomizada, exceso de burocracia, un sector que sufrió mucho en la crisis de la pasada década. Esto demanda una actuación pública que, desde la complejidad de la organización territorial del Estado autonómico, debe hacer frente a una acuciante demanda social. La situación actual requiere un trabajo coordinado de las diferentes administraciones públicas y la incorporación de las aportaciones de diferentes agentes de la sociedad civil podrá hacerse efectivo el derecho consagrado en el artículo 47 de la Constitución, que es el objetivo ineludible de nuestra labor. No es una cuestión menor, ya que, en el ámbito de inversión y financiación, desde 2018 hasta 2025, el Gobierno de España ha movilizado ya 20.988 millones de euros en medidas de financiación y ayudas directas, multiplicando por ocho la inversión pública en vivienda con respecto del Gobierno anterior.
En este sentido, querría si me permites, reivindicar el esfuerzo que, en un contexto tan complejo, estamos haciendo desde el Ministerio:
Acabamos de presentar el nuevo Plan Estatal de Vivienda en el que ponemos todos los esfuerzos, materiales -7.000 millones de euros- y personales en cinco grandes objetivos: en primer lugar, incrementar el parque de vivienda pública con calificación permanente; en segundo lugar mejorar la vivienda a través de la rehabilitación, en cuestiones esenciales como la eficiencia energética, la accesibilidad o la calidad arquitectónica; en tercer lugar, facilitar el adelanto de la edad de emancipación (financiará ayudas dirigidas a aquellas personas que tienen mayor dificultad para acceder al alquiler de una vivienda en condiciones asequibles y con ayudas a la compra en municipios de hasta 10.000 habitantes); en cuarto lugar reducir la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda y por último pero no menos importante, contribuir a la reversión de las zonas de mercado residencial tensionado.
De la misma forma en lo que se refiere a los Fondos Next Generation a través del PRTR, y dentro del Componente 2 “Plan de rehabilitación de vivienda y regeneración urbana”, gestionamos desde el Ministerio una inversión de más de 7.000 millones de euros y que ha posibilitado el impulso de las actuaciones de rehabilitación y mejora del parque edificatorio, tanto en ámbitos urbanos como rurales, así como de construcción de vivienda en alquiler social en edificios energéticamente eficientes, con un presupuesto ya comprometido de 5.500 millones de euros.
Y no me quiero olvidar del PERTE de la industrialización de la vivienda, que modernizará el sector de la construcción para lo cual se invertirán 1.300 millones de euros a diez años para consolidar un ritmo de construcción de 15.000 viviendas industrializadas al año, que se elevarán hasta las 20.000 anuales al término de dicho periodo.
Por todo ello, una rápida conclusión general es que la inversión en la construcción pública está creciendo más que la privada, un 5,9% frente a un 1,7%, pero quiero dar algunos datos que me parecen relevantes: En los últimos 12 meses la construcción de vivienda pública ha aumentado de forma sensible, en concreto un 56,8%, en comparación con el mismo periodo del año anterior, un incremento del 62% en construcción en vivienda protegida, o el impulso a la rehabilitación, con un 47% de viviendas más que el año anterior (más de 40.000). Este dinamismo en la construcción continúa en 2025, la vivienda protegida finalizada ha crecido un 53,8% en los últimos 12 meses.
Con estos números no pretendo sino ratificar la importancia de un sector, la construcción que continúa creciendo por encima del PIB.
Pero no solo es una cuestión de inversión, la cual es necesaria, sino de un marco normativo que de seguridad; así, en diciembre de 2024 aprobamos el Real Decreto 1312/2024 por el que nos convertimos en el primer país de la UE en aplicar el reglamento europeo de abril de 2024, por el que se crea la Ventanilla única Digital, elemento fundamental para incrementar la seguridad jurídica, y el registro único estatal para los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y asegurando lo dispuesto en la norma europea, abordando una cuestión tan fundamental como sacar del mercado viviendas turísticas irregulares que pueden afectar al tradicional modelo de vecindad y civismo. Relacionado con esto, la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) otorga a las comunidades de propietarios la potestad de autorizar o vetar nuevas viviendas de uso turístico (VUT) en su edificio, cuestión no menor y que es demandada por la sociedad.
En definitiva, siendo conscientes y compartiendo la preocupación, estamos trabajando en soluciones que puedan tener el impacto deseado.
“Acabamos de presentar el nuevo Plan Estatal de Vivienda en el que ponemos todos los esfuerzos, materiales -7.000 millones de euros- y personales en cinco grandes objetivos”
Los registradores hemos establecido un protocolo para la emisión de notas informativas de propiedades afectadas por los graves incendios de este verano ayudando a la agilización de las ayudas sobre estos bienes. En el marco estratégico de vivienda, ¿qué medidas contempla el Ministerio para fomentar la vivienda en zonas rurales y evitar la despoblación?
No es una cuestión sencilla como bien sabéis, se trata de un problema al que hay que responder con una multiplicidad de medidas que fomenten la vivienda en zonas rurales y evitar la despoblación. Nuestro objetivo es ofrecer vivienda asequible, recuperar parque existente y atraer población joven, pero el reto sigue siendo acompañar estas medidas de servicios, empleo y conectividad que hagan viable fijar población de forma estable; de forma más concreta puedo citar:
- Ayudas a jóvenes para la compra de vivienda habitual en municipios de menos de 10.000 habitantes.
- Avales y garantías hipotecarias que faciliten el acceso a financiación en pequeños núcleos.
- Programas de rehabilitación y movilización de vivienda vacía, con ayudas para poner inmuebles en alquiler asequible.
- Fondos específicos para municipios con baja población, destinados a construir o rehabilitar vivienda pública.
- Integración en el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 de programas específicos para territorios rurales afectados por despoblación.
Insisto en que debemos de buscar garantizar vivienda asequible y revitalizar las zonas rurales.
“Hoy, con el Registro Único y la Ventanilla Única Digital, el papel de los registradores es más que nunca de vanguardia tecnológica y jurídica: estáis contribuyendo a modernizar el mercado, a proteger a los consumidores y a situar a España en la primera línea europea de seguridad jurídica en materia de vivienda y arrendamientos”
¿Qué mensaje transmitiría a los registradores que trabajan cada día para dar seguridad jurídica a los ciudadanos?
Qué puedo decir a una institución tan prestigiosa y necesaria como los registradores de la propiedad, vuestro buen hacer diario confirma que el Registro no es un mero archivo de documentos, sino una institución viva que da confianza, orden y garantías a la sociedad. En un momento en el que la vivienda y el acceso a un hogar se han convertido en un reto europeo, los ciudadanos necesitan certezas. Y esas certezas llegan gracias a vuestro trabajo riguroso, imparcial y comprometido con la legalidad.
Hoy, con el Registro Único y la Ventanilla Única Digital, vuestro papel es más que nunca de vanguardia tecnológica y jurídica: estáis contribuyendo a modernizar el mercado, a proteger a los consumidores y a situar a España en la primera línea europea de seguridad jurídica en materia de vivienda y arrendamientos.
Vuestra profesionalidad es la mejor garantía para que el ciudadano sepa que la ley le acompaña y le respalda.
Rocío Perteguer
