Teniendo en cuenta el interés despertado en la sociedad por un tema como es el alquiler de corta duración, cuya norma prohibió a partir del pasado mes de julio la comercialización de bienes inmuebles en alquiler por duración inferior a un año sin el referido NRUA, el Colegio de Registradores organizó una jornada jurídica sobre la nueva legislación de vivienda turística y su problemática actual, donde se abordaron, entre otras, cuestiones como los acuerdos de la comunidad de propietarios, los problemas prácticos de la irretroactividad de los acuerdos limitativos, la inscripción de viviendas de uso turístico en el registro de la Propiedad o las controversias del nuevo código identificador para viviendas de uso turístico. La jornada contó con la participación de la decana del Colegio de Registradores de España, María Emilia Adán; el magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Manuel Almenar; la decana del Colegio de la Abogacía de Barcelona, Cristina Vallejo; y la directora de Responsabilidad Social Corporativa del Colegio de Registradores, Dulce Calvo, que fue la moderadora del encuentro. El acto contó con la asistencia de la subsecretaria de Vivienda y Agenda Urbana, Llanos Castellanos.
En sus palabras de bienvenida María Emilia Adán destacó el rol del Registro de la Propiedad y del Registro de Bienes Muebles, en relación con el RD 1312/2024, como herramienta de transparencia y de control para dotar de seguridad jurídica al mercado del alquiler de corta duración así como la tradicional colaboración de los registradores con las administraciones públicas.
A continuación, comenzó la mesa redonda moderada por Dulce Calvo, que explicó brevemente los beneficios derivados del rigor jurídico de la calificación registral en los distintos ámbitos afectados, ofreciendo datos actualizados sobre los NRUA emitidos que ponen de manifiesto que el sistema está en pleno rendimiento.
Durante la primera intervención, Manuel Almenar hizo un brillante análisis de la situación actual, introduciendo el tema y el concepto de alquiler turístico y profundizando sobre su incidencia en el régimen de propiedad horizontal. Asimismo hizo un repaso de la evolución de la jurisprudencia del Alto Tribunal en relación con los alquileres turísticos y los estatutos de la propiedad horizontal, analizando alguna de las cláusulas más frecuentes en los estatutos, distinguiendo las tres etapas temporales que se han sucedido: con la normativa anterior a 2019, a partir de 2019 (a raíz de la modificación operada por el Real Decreto-ley 7/2019) y la tercera etapa con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal operada por la Ley Orgánica 1/2025, que exige aprobación expresa de la comunidad de vecinos a partir del 3 de abril de 2025 para “realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos” (alquiler turístico). En estas tres fases la jurisprudencia ha ido evolucionando en relación con el análisis e interpretación de los estatutos de las comunidades de propietarios debido, fundamentalmente, a esos cambios normativos. Se observa también como la jurisprudencia del Tribunal Supremo está siendo aplicada a través de la calificación registral y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública. Explicó los problemas prácticos de la irretroactividad de los acuerdos limitativos e hizo interesantes reflexiones de cara al futuro.
A continuación, Cristina Vallejo abordó la problemática de los alquileres de corta duración desde tres prismas distintos. En primer lugar, se refirió a las dificultades que, desde el punto de vista de las plataformas y de los arrendadores, están advirtiendo en la práctica. En segundo lugar, expuso ejemplos ilustrativos de la incidencia de la regulación de los alquileres de corta duración en la normativa de consumidores y usuarios cuya observancia debe se garantizada. Finalmente abordó la problemática de esta nueva normativa en relación con la finca en sí, como los supuestos de obras no declaradas, viviendas de protección oficial (VPO), cambios de uso de local a vivienda, y ciertas limitaciones urbanísticas que a partir de ahora se están respetando.
Se observa como la jurisprudencia del Tribunal Supremo está siendo aplicada a través de la calificación registral y las resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
Finalmente se abrió un turno de debate moderado por Dulce Calvo, durante el cual los ponentes resolvieron de forma muy solvente las dudas planteadas, y cuya intensidad no hizo sino confirmar el interés que despierta esta materia.
El equilibrio entre el derecho individual a disponer libremente de la propiedad y el derecho colectivo a una convivencia ordenada en el ámbito residencial requiere de mecanismos claros, públicos y eficaces. En este contexto, el Registro de la Propiedad y el Registro de Bienes Muebles desempeñan un papel fundamental como instrumento de control, seguridad y transparencia.
Colaboración con las administraciones públicas
Dentro del marco de colaboración institucional que el Colegio de Registradores mantiene con las comunidades autónomas y los ayuntamientos de nuestro país, se están firmando diversos convenios de cooperación en materia de vivienda, entre ellos el relacionado con los alquileres de corta duración, con el objetivo de reforzar la transparencia y la seguridad en el sector de los alojamientos turísticos, garantizando el cumplimiento normativo y avanzando hacia un modelo de turismo sostenible, equilibrado y justo para toda la ciudadanía.
El papel de los ayuntamientos y autonomías con normativa en la materia es fundamental, ya que el alta de los números depende de que se hayan cumplido previamente los requisitos administrativos locales y autonómicos para posteriormente comprobarse por el registrador.
El convenio firmado recientemente con el Gobierno Vasco tiene como objetivo garantizar la interoperabilidad y el intercambio seguro de información relativa al Número de Registro de Alquiler de bienes muebles e inmuebles destinados a uso turístico.
Este acuerdo se enmarca en la aplicación del Real Decreto 1312/2024, que regula el procedimiento del Registro Único de Arrendamientos y crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta plataforma nacional permite recopilar y transmitir de manera electrónica datos sobre los alojamientos de corta duración ofertados en línea, garantizando la protección de datos y reforzando la capacidad de control de las administraciones competentes.
Gracias a este sistema, cada inmueble o unidad que se destine a alquiler turístico recibirá un número de registro único, requisito indispensable para poder ofertarse en las plataformas. De esta forma, se evita la comercialización de viviendas en condiciones contrarias a la normativa turística vigente en Euskadi, facilitando la labor de inspección, control y, en su caso, sanción.
Se han firmado convenios con los Gobiernos del País Vasco y Navarra y con la Generalitat de Cataluña, y se está trabajando en el desarrollo de acuerdos con los de Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Asturias, Andalucía y Ceuta. También se han suscrito convenios con los ayuntamientos de Barcelona y Sevilla
En el ámbito autonómico se han firmado también convenios con la Generalitat de Cataluña y el Gobierno de Navarra, y se está trabajando en el desarrollo de otros acuerdos con las comunidades de Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Asturias, Andalucía y Ceuta.
Del mismo modo se han firmado convenios con ayuntamientos como el de Sevilla, que fue el primero en hacerlo, y el de Barcelona, en los que se han emitido 7.869 y 24.517 NRUA respectivamente.
A través del convenio firmado con el Ayuntamiento de Barcelona se establece un canal electrónico de transmisión de información, mediante el cual la Gerencia de Urbanismo a través de los sistemas centrales del Colegio de Registradores, accederá a determinada información asociada al Número de Registro de Alquiler asignado a aquellas unidades cuyo destino sea un uso turístico o vacacional.
Además, los sistemas de la Gerencia de Urbanismo permitirán a los servicios centrales del Colegio de Registradores consultar el código de Vivienda de Uso Turístico asignado a las viviendas inscritas como tal en el registro de viviendas de uso turístico de la Gerencia de y la Declaración Responsable presentada por el titular de la vivienda a los efectos de poder cumplir con el procedimiento de comprobación que encomienda el RD 1312/2024 a los registradores de la propiedad.
Por último, los registradores y el ayuntamiento acuerdan habilitar un procedimiento que permita la notificación electrónica por parte de la Gerencia de Urbanismo y al Registro de la Propiedad de la resolución administrativa que acuerde la revocación de la licencia de Viviendas de Uso Turístico a aquellas unidades que tengan un NRA, número de registro de alquiler, emitido a los efectos de que, el registrador de la propiedad, previa calificación, resuelva o no la retirada del mismo.
